ЧАСТНЫЙ МАКЛЕР
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ТАЛЛИНЕ
НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЭСТОНИИ

Почему в Эстонии до сих пор существуют сообщества собственников квартир?

По данным регистров, на сегодня в Эстонии зарегистрировано более 11 тысяч квартирных кооперативов (товариществ), а количество строений, разделенных на квартирные собственности, составляет 22 тысячи. Это значит, что половина домов в нашей стране имеет статус сообществ квартирособственников и обслуживается управляющими фирмами. Такой способ хозяйственного обслуживания домов был установлен Законом о квартирной собственности 1 июля 2001 года, по которому в сообщества автоматически вошли более 230 тысяч собственников приватизированных квартир.

С тех пор прошло 15 лет, но соотношение квартирных товариществ и сообществ квартирособственников остается прежним: 50/50. В год регистрируется всего около тысячи новых КТ. Собственники квартир не очень стремятся примерить на себя роль коллективного домовладельца и взять ответственность за управление домом, что не укладывается в русло государственной жилищной политики, пишет юрист KETA ÕIGUSBÜROO OÜ, магистр права Марина Сухнёва.

Эстония не ратифицировала 31-ю статью Европейской социальной Хартии в полном объеме, которая обязывает государства обеспечить право человека на жилье. Другими словами, Эстония не обязалась предоставлять жилье гражданам, которые не имеют собственного жилья или лишились его по каким-либо причинам, и придерживается в этом вопросе известного лозунга «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

Поэтому государство заинтересовано в том, чтобы собственники квартир как можно дольше, и за свой счет, поддерживали жилой сектор в пригодном для проживания состоянии. А для реализации этой жилищной политики больше всего подходят квартирные кооперативы (товарищества), поэтому с 1 января 2018 года КТ принудительно и автоматически появится в каждом квартирном доме независимо от желания собственников квартир.

Главные отличия

Основные отличия сообщества от квартирного кооператива состоят в юридическом статусе КТ и вытекающих из этого дополнительных возможностей. Квартирные товарищества являются составной частью экономики страны, ведь на обслуживании жилого сектора зарабатывают банки, строители, поставщики тепла, воды, электричества, газа и т. п. , обслуживающие фирмы и персонал товариществ.

Кроме того, товарищества сами обязаны взыскивать долги членов по хозяйственному обслуживанию, что не очень удобно для товариществ, но очень удобно для кредиторов.

Поэтому банки кредитуют квартирные товарищества охотно, а вот сообществам квартирособственников не желают выдавать кредиты на реновацию дома. А ведь многие жилые дома находятся в таком состоянии, что собственники никогда не смогут отремонтировать их без долгосрочных кредитов.

Поскольку вопрос самостоятельного управления домом вновь поставлен перед многими собственниками квартир, им стоит поискать ответ: «Дожидаться ли часа «икс» и проснуться 1 января 2018 года членом квартирного товарищества или взять инициативу управления домом в свои руки уже сегодня»?

Главной причиной, по которой им не следует тянуть с учреждением квартирного товарищества, является риск полной потери ремонтного фонда, если в доме-сообществе много должников. Уже есть немало примеров того, что управляющие фирмы не ведут работу по взысканию долгов с собственников, а просто расходуют ремонтный фонд дома для оплаты счетов поставщиков услуг, соответственно ремонты и надлежащее обслуживание дома не производятся. Когда все денежные ресурсы дома подходят к концу, фирма расторгает договор обслуживания и бросает дом «у разбитого корыта».

Как создать КТ

Для учреждения квартирного товарищества до 2018 года необходимо добровольное волеизъявление большинства квартирособственников дома, которое выражается путем голосования на учредительном собрании и оформляется в виде письменного документа – протокола. Поэтому еще до созыва собрания активистам дома полезно убедиться, что более половины квартирособственников дома поддерживают учреждение КТ.

Для этого можно провести письменный опрос. Если есть поддержка большинства собственников квартир, то можно созывать учредительное собрание квартирного товарищества.

Для подготовки учредительного собрания необходимо:

получить из Крепостной книги выписку о принадлежности квартирных собственностей дома;

составить список участников учредительного собрания – квартирособственников дома;

заблаговременно выслать всем квартирособственникам приглашение на собрание с указанием даты, места и повестки дня учредительного собрания;

ознакомить собственников квартир с проектом устава товарищества до собрания.

На собрании нужно учредить квартирное товарищество, принять устав, выбрать правление и ревизионную комиссию, определить размер хозяйственных платежей и паевых взносов. За решение должны проголосовать большинство собственников квартир дома, которым принадлежит большая часть строения и земельного участка через идеальные доли в предмете квартирной собственности.

Квартирное товарищество считается учрежденным только после регистрации его в регистре некоммерческих организаций и целевых фондов. Для регистрации КТ в регистре члены правления должны подать держателю регистра нотариально удостоверенное заявление о внесении квартирного товарищества в регистр или подать заявление через интернет-портал Коммерческого регистра.

Вместе с заявлением в регистр представляются документы:

протокол учредительного собрания;

список членов (должен содержать имя каждого члена, дату вступления в членство, личный или регистровый код, в случае отсутствия эстонского личного кода – день, месяц и год рождения лица, номера квартир, количество принадлежащих члену голосов, также размер его паевого взноса и дату оплаты, данные о выходе или исключении члена);

копии записей в крепостной книге о принадлежности квартирных собственностей;

устав, подписанный членами товарищества, которые голосовали за его принятие;

данные о средствах связи квартирного товарищества;

справка об оплате государственной пошлины, предусмотренной Законом о государственной пошлине. Размер государственной пошлины за внесение КТ в регистр составляет 20 евро.

Все документы для регистра должны быть оформлены на эстонском языке. Конечно, можно воспользоваться типовыми шаблонами документов из интернета, но они не отражают особенности вашего товарищества по справедливому распределению хозяйственных расходов между собственниками квартир, по распределению голосов на собрании, по ограничению количества доверенностей в руках одного представителя и т. п.

Многих ошибок при учреждении товарищества удастся избежать, если вы поручите подготовку устава и других документов КТ юристу. Расходы активистов-учредителей по учреждению квартирное товарищество должно возместить из целевого фонда или хозяйственных платежей.

Источник: http://www.mke.ee/