ЧАСТНЫЙ МАКЛЕР
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ТАЛЛИНЕ
НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЭСТОНИИ

Банк Эстонии заметил в экономике страны признаки перегрева

Быстрый рост сектора строительства и недвижимости и влияние скандинавской экономики на эстонскую вызывают опасения главного эстонского банка.

ТАЛЛИНН, 18 апр — Sputnik, Светлана Бурцева. Согласно анализу специалистов Банка Эстонии, в эстонской экономике наблюдаются признаки перегрева, вызванные ростом в сфере недвижимости и строительства и чрезмерным увеличением объема выдаваемых кредитов. Также Банк Эстонии обратил особое внимание на влияние на эстонскую экономику процессов, происходящих в экономиках скандинавских стран.

«Дочки» могут остаться без денег
В пример государственный регулятор привел Швецию, где кредитная нагрузка домохозяйств продолжает расти, а цены на недвижимость, несмотря на некоторое падение во второй половине 2017 года, остаются очень высокими. Банк Эстонии предупредил, что в связи с этим скандинавские банки могут сократить финансирование своих дочерних компаний или филиалов, действующих в Эстонии. Это, в свою очередь, может сократить предложение кредитов и повлиять на экономику страны в целом.

Банк Эстонии.
© SPUTNIK / ВАДИМ АНЦУПОВ
Экономист: эстонские банки могут повторить судьбу транзита
Специалисты эстонского госбанка отметили, что экономика страны в последнее время росла достаточно быстро, что выразилось в увеличении экономического роста в 2017 году на 4,9%. Однако, экономический рост превысил долгосрочный потенциал — предпринимателям становится все труднее найти работников, безработица в стране низкая, а использование производственного оборудования держится на высоком уровне.

Если корпоративные инвестиции не увеличиваются, спрос уменьшается, а рост заработной платы продолжается прежними темпами — это может ухудшить конкурентоспособность компаний и снизить как для бизнеса, так и для домохозяйств возможности погашать кредиты.

Причина финансовых рисков в несвободе эстонской экономики
Экономист Леонид Цингиссер рассказал порталу Sputnik Эстония, что проблема для экономики Эстонии состоит не только в перегреве рынка недвижимости и неадекватных ценах на неё.

Леонид Цингисcер, генеральный директор компании PayHub
© SPUTNIK / ВАДИМ АНЦУПОВ
Леонид Цингисcер, генеральный директор компании PayHub
«Проблема в отсутствии экономической независимости Эстонии, точнее в её полной зависимости от средств Евросоюза и иностранных банков, в чьих руках сосредоточен наш банковский рынок. Для государственной безопасности данная уязвимость не менее опасна и гораздо более реальна, чем гипотетическая военная интервенция, которой постоянно пугают,» — выразил свое мнение экономист.

Все в жизни имеет начало и конец
Еще одна опасность, по данным Банка Эстонии, кроется в том, что быстрое повышение заработной платы, которое наблюдается в Эстонии на протяжении последнего времени, стимулирует уверенность в завтрашнем дне. Такое положение может подтолкнуть население к взятию более крупных кредитов, неминуемо грозящих определенными рисками в перспективе.

© SPUTNIK / АНТОН ДЕНИСОВ
Банк Эстонии пока сохранит прежний порядок выдачи жилищных кредитов
Рынок жилья, по данным Банка Эстонии, восстановился во второй половине 2017 года. В это же время произошло ускорение роста цен на недвижимость, особенно на вторичном рынке жилья. При этом увеличение предложения нового жилья компенсировало влияние высокого спроса на рынке недвижимости.

По данным банка, спрос на кредиты среди населения остается высоким — банковские кредиты и лизинг домохозяйств Эстонии за год выросли почти на 8%. Что примечательно, долговая нагрузка при этом практически не увеличилась, так как доходы населения росли столь же быстро.

Вайнгорт рассказал, какой будет зарплата в Эстонии к 2019 году >>

Стоит отметить, что несмотря на то, что тенденция роста зарплат сохраняется, Министерство финансов Эстонии уже прогнозирует замедление экономического роста уже в 2019 году до 3,2 %.

Превентивные меры регулятора
Несмотря на то, что в текущем моменте кредитные условия в Эстонии остаются без изменений, если потребуется, Банком Эстонии может быть использован основной фискальный инструмент, ограничивающий спрос на кредиты – это требования к жилищному кредиту, установленные Банком Эстонии. Изменение требований к жилищному кредиту позволит уменьшить максимально возможную сумму кредита для заемщика, что снизит кредитные риски для населения и риски для национальной финансовой системы в целом.

Советник по недвижимости Алексей Котов
© SPUTNIK / ВАДИМ АНЦУПОВ
Котов: в банках Эстонии нет единых для всех правил кредитования
Также для минимизации возможных финансовых рисков, Банк Эстонии потребовал от двух эстонских банков увеличения буферного капитала (буферный, резервный капитал — часть собственных средств банка, накопленных за счет ежегодных отчислений от прибыли; используется для покрытия возможных потерь – Ред.). По данным Банка Эстонии, в стране на сегодняшний день действуют четыре системно важных банка: Swedbank, SEB Pank, Luminor Bank и LHV Pank. Luminor Bank и LHV Pank попали в разряд системно важных в связи с увеличением своей доли на эстонском рынке.

До сих пор требование 2% дополнительного буферного капитала было применено только к Swedbank и SEB Pank. После добавления в список системно важных банков Luminor Bank также должен обладать в будущем буферным капиталом в размере 2%. LHV Pank должен увеличить свой дополнительный резерв с 0,5% до 1%.

Цингиссер: «экономический рост» почувствуем весной на своем кармане >>

С одной стороны, повышение нормативов по резервированию средств банков показывает их надежность для вкладчиков. С другой стороны, считает экономист, «сам по себе факт повышения норматива говорит о какой-то проблеме с активами банков, об их токсичности или рискованности».

Кредитные карточки
© PEXELS
Назван лучший банк обслуживания частных клиентов Эстонии
Леонид Цингиссер пояснил, что такие меры, как повышение нормативов резервирования для банков, выдавливание нерезидентов Эстонии из финансовой системы страны, ужесточение политики для е-резидентов, о чем уже рассказывал ранее Sputnik Эстония, действительно могут негативно сказаться на ликвидности местных банков.

Прежде всего, по мнению экономиста, это касается банков, принадлежащих эстонскому капиталу. «Очень жаль, что Эстония практически растеряла свои конкурентные преимущества в виде продвинутого банковского сектора,» — сказал Цингиссер и выразил надежду, что с изменением политики когда-нибудь Эстония сможет вернуться к утерянному положению прогрессивной и подходящей для развития бизнеса страны.

Источник: https://ru.sputnik-news.ee/


БОЛЬШОЙ ОБЗОР: Планируете взять жилищный кредит? Читайте, каковы условия его получения в разных банках Эстонии

Специалисты говорят: если можете не брать кредит — не берите, если не можете отдать — тоже не берите. Наверное, в особенности это касается долгосрочных кредитов на большие суммы, в частности жилищных. Но если вам срочно понадобилось новое жилье, а на счету недостаточно денег для его покупки, кредит может оказаться единственным выходом.

Разумеется, перед принятием столь серьезного решения необходимо тщательно взвесить все риски. Так, в последнее время чаще стали говорить о повышении процентных ставок по кредитам со стороны Европейского центробанка — в будущем это может привести к увеличению выплат по кредитам для людей, взявших кредиты с плавающей процентной ставкой, и в первую очередь такая ситуация может коснуться тех, кто взял жилищные кредиты. Однако если без кредита все-таки не обойтись, первым делом следует выяснить свои возможности.

На сайте каждого банка можно найти условия получения жилищного кредита, но там отражены далеко не все нюансы. Delfi поинтересовался у пяти эстонских банков, какие требования они предъявляют к заемщику и приобретаемой недвижимости, а также как в целом обстоят дела на рынке жилищных кредитов.

Условия и препятствия
Руководитель отдела финансирования банка LHV Марко Кийза: LHV тщательно соблюдает принципы ответственного кредитования. Нас интересует, чтобы у заемщика оставалось достаточно средств на покрытие своих расходов и расходов иждивенцев, а также на непредвиденные расходы. Мы не рекомендуем тратить на обслуживание получаемого кредита и уже имеющихся обязательств больше чем 50% дохода семейного хозяйства. Мы хотим видеть, что доход стабильный и прозрачный, учитываем как банковские поступления, так и доходы предпринимателей. Главным препятствием может стать плохая финансовая гигиена — задолженности, плохое платежное поведение, быстрые кредиты и другие показывающие нестабильность рисунки поведения.

Специалист по коммуникации банка Luminor Лотте-Трийн Наруск: Для выдачи кредита банку важно убедиться в платежеспособности человека, то есть главная причина, почему отказывают в выдаче кредита, это отсутствие стабильного дохода. У ходатайствующего о кредите должен быть доказанный доход, и в случае нового рабочего места испытательный срок должен закончиться. Очень важно также прежнее платежное поведение человека, то есть записи в кредитной информации. Это хороший индикатор дальнейшего корректного возврата кредита. Если у человека неоднократно бывали платежные нарушения, то банк, к сожалению, не может выдать кредит.

Руководитель коммерческой линии финансирования недвижимости Coop Pank Карин Осипова: Самое важное условие для получения жилищного кредита — это чтобы у человека был стабильный доход (например, зарплата, пенсия, доходы от предпринимательства) и чтобы объем его ежемесячных обязательств вместе с месячным платежом по новому получаемому кредиту не превышал 40% от месячного дохода. Очень важно также прежнее финансовое поведение заемщика, например, множество быстрых кредитов и платежные нарушения, безусловно, не пойдут на пользу при ходатайстве о кредите. Для получения кредита вам должно быть не менее 21 года.

Руководитель по коммуникации SEB Pank Юлия Пийльманн: При выдаче кредита тщательно анализируют доходы и обязательства ходатайствующего о кредите. При получении жилищного кредита важно, чтобы у клиента был стабильный доход, достаточное самофинансирование (сегодня требуемый объем самофинансирования — как минимум 20%) и чтобы объем обязательств не стал слишком большим по сравнению с его доходами. Поскольку доходы и расходы на повседневную жизнь каждого желающего получить кредит разные, каждого заемщика и его ходатайство о кредите рассматривают отдельно. Вдобавок рассматривают покупаемый объект, его состояние и прежнее платежное поведение и потребительские привычки клиентов.

Ограничивающим получение кредита фактором, безусловно, является прежнее плохое платежное поведение и чрезмерные взятые обязательства. Также решение о получении жилищного кредита может свестись к отсутствию достаточного самофинансирования или отсутствию дополнительного залога.

Руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма: Условия выдачи жилищного кредита по сравнению с предыдущими годами не изменились. В целом не изменился и процесс получения кредита. Для получения жилищного кредита важно иметь регулярный доход и минимум 10-процентное самофинансирование. При анализе кредитного проекта уделяется также внимание платежеспособности и исполнению прежних кредитных обязательств (кредитная история).

Требования к недвижимости
LHV: LHV финансирует ликвидную недвижимость в хорошем состоянии в Таллинне, Тарту и ближайших окрестностях этих городов, а также в Вильянди, Пярну и Раквере. Как правило, мы акцептируем в качестве залога принадлежащее заемщику или его близким имущество. Мы финансируем до 85% рыночной стоимости залога, но точная степень акцептирования залога зависит от местонахождения и состояния залога. Мы рекомендуем всем обращать больше внимания на то, чтобы связанная с недвижимостью проектная документация была в порядке.

Luminor: Покупаемая недвижимость должна быть ликвидной и по меньшей мере в хорошем состоянии (в случае, если целевое назначение кредита не предполагает улучшения залога по кредиту). У покупаемой недвижимости должно быть разрешение на эксплуатацию. Банк может отказаться от финансирования в случае, если покупают недвижимость целевого назначения, например, мызу, ветряную мельницу и т. п.

Coop Pank: Coop Pank как правило финансирует покупку бытовой недвижимости, но с чуть большим самофинансированием мы выдаем кредит и на покупку так называемых гостевых квартир. В кредит мы выдаем максимум 85% рыночной стоимости недвижимости, при использовании поручительства Kredex — до 90%. В качестве самофинансирования подходит и дополнительный залог.

Если покупаемая недвижимость в плохом состоянии, то обычно мы хотим знать, каковы планы по реновации и возможности ее финансирования и потребуется ли для этого в будущем кредит. Если документация строения (разрешение на эксплуатацию, данные строительного регистра и т. п.) не в порядке, сроки на приведение в порядок документов включаются в условия кредитного договора. Банк отказывается от финансирования из-за непригодности скорее заемщика, чем покупаемого объекта, потому что источником возврата кредита являются доходы заемщика, залог — только дополнительная защита.

SEB Pank: При выдаче жилищного кредита мы обращаем внимание на приобретаемый и предоставляемый в залог объект, анализируя при этом, например, состояние и законность объекта. Банк не финансирует покупку объекта, если он не узаконен (например, у объекта отсутствует разрешение на проживание, разрешение на эксплуатацию).

Swedbank: Основные причины отрицательного ответа из банка — некорректная кредитная история или слишком большая платежная нагрузка, которая возникнет в результате взятия на себя новых обязательств. Бывают ситуации, когда у ходатайствующего о кредите нет достаточной суммы для самофинансирования, и поэтому приобретение недвижимости откладывается.

Для приобретаемой недвижимости важны такие факторы, как состояние объекта и его ликвидность.

СУММА И ПРОЦЕНТ
LHV: Максимальная сумма кредита больше всего зависит от дохода заемщика или заемщиков и уже взятых обязательств. На процентную ставку вдобавок также влияет покупаемое клиентом имущество, отношения с нами, размер самофинансирования и другое.

Luminor: Максимальная сумма жилищного кредита зависит от дохода клиента и покупаемой недвижимости. Предлагаемая клиенту процентная ставка зависит от прежнего платежного поведения клиента, дохода, покупаемой недвижимости и размера самофинансирования.

Coop Pank: Максимальная сумма кредита зависит прежде всего от размера дохода ходатайствующего о кредите и затем от рыночной стоимости залога. В зависимости от ликвидности района и состояния залога сумма кредита может колебаться от 90% до 30-40% от рыночной стоимости залога. Процент по жилищному кредиту в Coop Pank начинается от 2,8%, на окончательную процентную ставку влияет уровень доходов, доля обязательств от дохода, прежнее платежное поведение, размер самофинансирования и т.п.

SEB Pank: На размер максимальной суммы кредита влияет множество факторов, например, размер дохода заемщика или заемщиков, ранее взятые финансовые обязательства, количество членов семьи. Рекомендовано, чтобы сумма ежемесячных возвратных платежей по всем финансовым обязательствам составляла приблизительно 30-40% от нетто-дохода.

Swedbank: Сумма кредита зависит о того, какова кредитная нагрузка получателя кредита, а также от залога, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость (какая сумма кредита может быть выдана под предлагаемый залог).
Немного статистики
LHV: Рынок жилищных кредитов, как и рынок недвижимости, остается активным.

Luminor: Рынок кредитов по-прежнему активен, и в соответствии с повышением цен на недвижимость также берут более крупные суммы кредита. Точные суммы кредита сложно назвать, поскольку и по регионам они очень разные. Например, суммы кредита на жилье за пределами Тарту и Таллинна в общем меньше.

Coop Pank: Недвижимость подорожала, покупают больше, чем прежде, квартир в новостройках, и вследствие этого средняя сумма жилищного кредита тоже выросла. В то же время выросла и доля денежного самофинансирования в сделках.

SEB Pank: Рынок жилищных кредитов в последние годы был очень активным. По сравнению с I кварталом прошлого, 2017 года, в текущем году SEB выдал жилищных кредитов на сумму примерно на 12% больше. В то время как объем выданных кредитов увеличился, количество кредитных договоров при этом наоборот уменьшилось — примерно на 5%. Средняя сумма кредита по сравнению с периодом год назад увеличилась аж на 18%. В то же время давайте не будем забывать, что в течение последних трех лет доходы людей тоже постоянно росли (6-7% в год).

Swedbank: Кредитный портфель Swedbank стабилен, и в части новых продаж рост по сравнению с тем же периодом прошлого года составил 8,9%. По данным Банка Эстонии, в феврале выдано новых жилищных кредитов на 14% больше, чем годом ранее, портфель жилищных кредитов за год вырос на 6,9% — до 7,1 миллиарда евро.

В 2017 году средняя сумма жилищного кредита составляла примерно 74 700 евро. В первые же месяцы этого года средняя сумма кредита составляла примерно 79 800 евро (в тот же период прошлого года сумма была примерно на 2000 евро меньше).

Чаще всего жилищный кредит по-прежнему берут 26–30-летние. Самые крупные жилищные кредиты берут люди в возрасте за 30 лет, у которых существует наибольшая потребность в приобретении жилья или в замене существующего на более просторное, поскольку именно в этом возрасте в семье появляются дети.

Доля кредитов, получаемых под поручительство KredEx, составляет 19% от всего объема новых жилищных кредитов.

”Досрочники” и должники
LHV: LHV считается с желанием клиентов время от времени поменять жилье или по другой причине вернуть (также частично) кредит, и для наших клиентов это бесплатно. Поэтому досрочный возврат жилищного кредита — во всех отношениях обычное событие. Испытывающих трудности клиентов нет, это отражает и публикуемая Банком Эстонии статистика финансового сектора.

Luminor: В любое время находятся люди, которые хотят досрочно вернуть кредит, но, к сожалению, и те, кто оказывается в затруднении со своими кредитными платежами. Такой тенденции, чтобы в текущем году по сравнению с прошлым годом вышеназванных людей было больше, не можем сказать.

Coop Pank: Сейчас экономическая среда очень благоприятная, уровень безработицы низкий и доходы хорошие и все это способствует корректной выплате кредитов. Досрочно кредиты обычно возвращают в случае, когда хотят поменять жилье на большее по площади и/или более новое.

SEB Pank: Клиенты, у которые есть трудности с возвратом жилищного кредита, сейчас составляют малую часть всех получателей жилищного кредита, и качество кредитного портфеля SEB высокое. При возникновении платежных трудностей выйти из сложного положения, безусловно, поможет немедленная связь с банком. Банк — это партнер, который тесно сотрудничает с получателем кредита, чтобы найти лучшее решение. Потеря купленной недвижимости — это самое крайнее решение, которого не хочет ни получатель кредита, ни финансировавший покупку объекта банк.

Swedbank: К счастью, доля клиентов, испытывающих платежные трудности, чрезвычайно мала. В большинстве случаев запросы получателей кредита реалистичны, и люди скорее не хотят брать на себя излишние кредитные обязательства.

Кредиты возвращаются как в полном объеме, так и частично. Возвратные платежи можно делать через интернет-банк, и этой возможностью клиенты пользуются довольно активно — в 2018 году в среднем 375 раз в месяц, в прошлом году немногим менее 300 раз в месяц. Средняя сумма частичных возвратных платежей составляет примерно 3000 евро. Остаток по кредиту возвращается полностью в среднем 200-250 раз в месяц (включая возврат кредита, связанный с продажей имущества).

 

Источник: http://rus.delfi.ee/


Благодаря острой конкуренции на рынке недвижимости появился новый портал объявлений

Сегодня, по сообщению его руководителя Пааво Хейля, портал www.kinnisvara24.ee. официально начал свою работу: на портале 15 000 объявлений от сорока бюро недвижимости и шестисот маклеров.

«Желающим купить недвижимость был нужен новый портал. Или еще один портал. Или более удобный портал. Кстати, вы можете найти на нашем портале послезавтрашние объявления! Как так? А очень просто: на Kinnisvara24 новые объявления публикуются на 48 часов раньше, чем у конкурентов, – рассказал руководитель нового портала Пааво Хейль. – Поиск объекта с мобильного телефона тоже очень прост. А фильтр „жилье вокруг меня“ показывает объекты в радиусе двух километров. Есть и другие новинки. Например, поиск маклера или выбор объекта на карте».

Управляет порталом фирма Kinnisvarakeskkond, принадлежащая Ekspress Grup и паевому товариществу Sadaüksteist, за которым стоят крупные бюро недвижимости Эстонии.

Источник: https://rus.postimees.ee/


1.04.2018 — 30.04.2018

Квартирная собственность

Всего было продано 772 объекта. Средняя стоимость квадратного метра составила 1 794,44 евро. По районам:

Хааберсти

сделок 81, средняя цена квадратного метра составила 1 646,86

Центр города

сделок 129, средняя цена квадратного метра составила 2 336,52

Кристине

сделок  49, средняя цена квадратного метра составила 1 762,38

Ласнамяе

сделок 196, средняя цена квадратного метра составила 1 570,94

Мустамяе

сделок 126, средняя цена квадратного метра составила 1 618,48

Нымме

сделок  39, средняя цена квадратного метра составила 1 596,22

Пирита

сделок 14, средняя цена квадратного метра составила 1 793,72

Пыхья-таллинн

сделок  138, средняя цена квадратного метра составила 1 919,92