ЧАСТНЫЙ МАКЛЕР
СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ТАЛЛИНЕ

Если я сдаю квартиру, то какие плачу налоги?

Сумма и особенности выплат зависят от исходных данных:

 

  1. Частное лицо сдаёт квартиру частному лицу. В таком случае собственник жилья, заполняя декларацию о подоходном налоге, вносит сумму, полученную от сдачи жилья в аренду, за предыдущий год (согласно договору аренды).

 

Налог составит 20% от дохода, из которого можно вычесть коммунальные платежи и затраты на обновление/улучшение недвижимости, не предоставляя никаких подтверждающих документов. Но сумма этих затрат не может превышать 20% от дохода, причём в неё не включаются дополнительные выплаты от арендаторов (к примеру, возмещение неких бытовых затрат).

 

  1. Компания сдаёт квартиру частному лицу. Доход в таком случае не облагают налогом, потому как при сдаче недвижимости в аренду НДС в плату включать нельзя. Налог не платят до тех пор, пока прибыль не выходит за пределы компании. Это – особенность эстонского законодательства в отношении предприятий: налогом облагают только распределённый доход, если деньги реинвестируют в фирму – налог нулевой.

 

  1. Частное лицо сдаёт квартиру предприятию. Налог платит предприятие – ситуация, когда юридическое лицо отдаёт собственнику всю сумму, а тот с неё отчисляет подоходный налог, невозможна. Сумма – 20% от ставки, указанной в договоре аренды, без возможности вычесть дополнительные расходы вроде коммунальных платежей.

 

Но есть одна оговорка. Если для собственника сдача квартиры – дополнительный доход, компания-арендатор должна вычитать из договорной суммы 20% и перечислять их на счёт налогового департамента. Если это – основной бизнес арендодателя, компания не обязана перечислять в виде налога пятую часть арендной платы.


При покупке недвижимости кто оплачивает сделку – покупатель или продавец?

При покупке недвижимости услуги нотариуса обычно оплачивают продавец и покупатель в равных долях. Государственную пошлину вносит покупатель. 

 

В целом, при продаже жилья затраты включают в себя следующие пункты:

 

  1. Нотариальная плата. Сумма определяется законом. Наиболее распространённая практика – разделить плату пополам. Но независимо от того, на чём сошлись стороны, отвечают они за данную статью расходов совместно. Если, к примеру, продавец не внёс оплату, нотариус имеет право запросить её у покупателя, а тот, в свою очередь, может, опираясь на договор, потребовать продавца её вернуть.
  2. Государственная пошлина. Вносится за изменения в крепостной книге. Отвечает за неё заинтересованная сторона, то есть, в случае сделки с недвижимостью – покупатель, которому нужно, чтобы его внесли в регистр собственников. Если этого не сделать, оставив все записи, как есть, документально продавец по-прежнему будет владельцем объекта. И в худшем случае – может повторно его продать.
  3. Ипотека. Гарантом выплаты всех долгов по кредиту, который уже лежит на недвижимости, выступает продавец – банк не разрешит ему продать квартиру без гарантии возврата денег. Пошлину за изменение или удаление записи по ипотеке в регистре недвижимости обычно уплачивает покупатель.
  4. Залог. Необходим, если оформление договора и выплата суммы за квартиру осуществляются в разное время. Чтобы минимизировать риски в данной ситуации, используется депозитный счёт нотариуса. И тут есть два варианта:

 

  • Покупатель перечисляет на него деньги и до момента полного оформления сделки продавец их не получает. Такой случай актуален, если у покупателя есть вся сумма полностью, но составляют и подписывают договор позже.
  • Если будущий собственник берёт кредит на квартиру, на депозит нотариуса он перечисляет первоначальный взнос, полученный без участия банка. В таком случае при заключении сделки обязательно должен присутствовать представитель банка, который подтверждает все детали по ипотеке.

Как продать квартиру без уплаты налога, если она в собственности менее 2 лет?

Платить подоходный налог при продаже недвижимости не нужно, если она находится в собственности более двух лет и является основным местом жительства собственника. Но есть и другие обстоятельства, когда налог не взимается:

 

  1. Недвижимость была приватизирована за приватизационные ценные бумаги (размер имущества не должен превышать 2 гектаров), возвращена в ходе реформы собственности или противоправно отчуждена в советское время.

 

Также не облагается налогом компенсация за принудительное отчуждение, организованное в общих интересах (пример – строительство участка дороги Йыхви-Кукрузе).

 

  1. Разница между покупкой и продажей квартиры равна нулю. Сумма подоходного налога рассчитывается следующим образом: 20% от разницы между стоимостью приобретения и реализации. К примеру, вы купили квартиру за €20 000, а продали через полтора года за €28 000. В таком случае подоходный налог – 20% от €8 000, то есть €1 600.

 

Но если у вас имеются чеки, подтверждающие, что вы вложили деньги в улучшение жилья (замена несущих конструкций, ремонт, покупка мебели и т.д.) – эту сумму налогом не облагают. Сюда же можно приплюсовать расходы на оформление сделки, услуги нотариуса. Потому при проживании лучше сохранять все чеки и документы, чтобы в последующем сократить сумму подоходного налога до минимума или нуля.

 

Нюанс: Если вы получили квартиру в наследство, за исходную стоимость имущества принимается €0. Потому подоходный налог придётся платить со всей суммы продажи, если не удастся доказать, что вы использовали недвижимость в качестве основного места жительства.


Продажа квартиры в ипотеке

Всеми делами ипотеки всегда занимается покупатель и ипотекодержатель. По закону продавец обязан сообщить покупателю обо всех обременениях, которые лежат на недвижимости. Более того: продать квартиру в ипотеке без согласия банка невозможно.

 

Рассмотрим ситуацию. При обсуждении всех нюансов сделки выясняется, что на квартире – непогашенная ипотека, причём сумма по регистру – вдвое больше, чем стоимость недвижимости. Перейдёт ли кредит на новых владельцев и при отказе платить по счетам – может ли банк забрать собственность у нового хозяина?

 

Ипотека прописана в регистре недвижимости следом за строчкой о праве собственности. Сумма в ней отражает стоимость залога банку, а не фактическую сумму долга. То есть на деле собственник может быть должен намного меньше, залог – это всего лишь гарант, который банк вправе требовать от принудительной продажи недвижимости (по требованию банка), только если кредит не выплатят.

 

Запись об ипотеке в регистре недвижимость может перейти на нового хозяина только с согласия банка. Это может произойти в том случае, если новые владельцы также намереваются взять кредит в этом же банке на оплату приобретаемого жилья – тогда им не придётся платить дополнительные пошлины за закрытие старой и открытие новой записи.

 

Фактический долг по кредиту оговаривается отдельно при заключении договора купли-продажи. Так или иначе, новый собственник не может стать гарантом выплаты чужого долга. Если лично он ничего банку не должен – банк с него ничего не может взять.

 

Как всё происходит на деле?

К нотариусу приходят четыре человека: покупатель, продавец и представители их банков. И все вопросы, связанные с долгами, ипотекой и прочими обременениями, аккуратно и медленно прописывают в договоре.

 

Если нынешний владелец отказывается выплачивать существующий долг по ипотеке – он либо даёт гарантию, что внесёт остаток кредита после продажи квартиры, либо банк ему не разрешает ничего продавать до тех пор, пока стороны не придут к консенсусу.

 

 


Можно ли продать квартиру мужу?

Да, продать квартиру мужу можно. Рассмотрим нюансы, которые появляются при сделках с недвижимостью в случае, если у вас есть «штамп в паспорте». Вначале о том, когда дом или квартира не считаются совместными:

 

  1. Собственность, приобретённая, к примеру, мужем до брака, полученная им по наследству или в подарок, принадлежит супругу полностью – он может распоряжаться ею, как сам пожелает.
  2. Распоряжаться имуществом, приобретённом в браке, супруг может в том случае, если был предварительно составлен договор о раздельном владении собственностью. В данной ситуации он имеет право продать, подарить объект, не спрашивая согласия супруги. Единственное исключение: если жильё куплено после 1 января 2015 года и является основным местом жительства семьи, независимо от ранее составленных договоров, при сделках потребуется согласие второй стороны.

 

В остальных случаях недвижимость, купленная в браке, считается совместной и может быть продана, только если оба супруга на это согласились. Для оформления сделки нужно вместе прийти к нотариусу. Крайний случай – продажа по решению суда, когда стороны не могут договориться. В таком случае, суд решает, кто является собственником, какая доля на кого приходится и как разделить деньги от реализации объекта.

 

Ситуации:

  1. Супруги развелись, но не разделили имущество. Муж живёт в купленной в браке квартире и платит за неё, жена проживает в другом месте и выплачивает кредит. Супруга предлагает выкупить недвижимость бывшему мужу по выгодной цене, но у супруга этих денег на данный момент нет. Как поступить?

 

Если при заключении брака не оформляли договор о раздельном владении имуществом – квартира общая, делится между супругами в равных долях и продать её без согласия обеих сторон невозможно. Если бывшие муж и жена не могут договориться самостоятельно – придётся обращаться в суд. В таком случае, есть три варианта развития событий:

 

а. Суд постановит, что право собственности есть у обоих супругов и определит права каждого на пользование общей квартирой. В данном случае, суд исходит из фактической ситуации: для кого объект – постоянное место жительства, есть ль дополнительная собственность и т.д. В данной конкретной ситуации решение, скорее всего, будет сводиться к тому, что есть сейчас: муж останется жить в совместно нажитой квартире.

б. Суд объявит, что квартира – собственность одного из супругов, который должен компенсировать долю второй стороне деньгами. Стоимость недвижимости определяет оценщик, после чего фактически причитающуюся сумму определят исходя из того, кто платил кредит, кто вкладывался в ремонт, оплачивал коммунальные и т.д.

в. Суд вынесет постановление о продаже имущества третьему лицу, чтобы после разделить деньги между бывшими супругами.

 

  1. Если супруги решили разойтись, но пока не развелись – как поступить с недвижимостью?

К нотариусу должны прийти пока ещё не разведённые супруги и заключить договор о разделе имущества. В данном случае действует преимущественное право покупки. Для этого выкупающей стороне необходимо взять банковский займ (при отсутствии необходимой суммы) и выплатить из него долю, причитающуюся второму совладельцу.

 

Если отношения между супругами обострились настолько, что они не могут договориться и совместно вести дела, касающиеся общей собственности, все вопросы сделки доверяют нейтральной стороне – к примеру, маклеру.

 

Если стороны не могут договориться о сумме либо кто-то из них не желает продавать недвижимость – придётся обращаться в суд.


Через сколько времени можно продать квартиру, чтобы не платить налог?

Чтобы не платить подоходный налог при продаже недвижимости, требуется соблюсти два условия:

 

  • объект должен выступать в качестве основного места жительства собственника
  • дата его приобретения должна превышать два года

 

Если квартиру использовали параллельно в качестве основного места проживания и для других целей (к примеру, половину сдавали в субаренду или под другие коммерческие нужды) – от налога освобождается только та часть дома, на которой непосредственно жили владельцы.

 

Подоходный налог позволено не платить также в следующих случаях:

 

  • Собственник приватизировал объект, получив преимущественное право покупки, или объект у него незаконно отобрали, а после – вернули в собственность. Если в данной ситуации разговор идёт о земельном участке, размер его не должен превышать 2 гектара.
  • Если сделка касается частного дома, который купили более двух лет назад, то размер прилегающего участка должен быть не больше 0.25 гектара.

 

Нюанс: подоходный налог составляет 20% с разницы между ценой покупки и продажи. Но если расходы при заключении сделки или на ремонт недвижимости превышают полученную сумму налога – ничего платить не надо. В любом случае, если данные затраты получится подтвердить соответствующими документами – их можно вычесть из суммы налога, существенно его уменьшив.


Можно ли продать долю в квартире?

Продать долю в квартире можно, но среди покупателей в приоритете – обладатели остальных долей. Причём чем больше доля – тем более высокий приоритет.

В отдельных случаях могут появиться вопросы:

  1. Квартирой владеют два собственника в равных долях, причём один в ней проживает, второй – нет. Как продать недвижимость и придётся ли платить налог?

В данной ситуации в процессе должны участвовать оба собственника, которые вместе с покупателем приходят к нотариусу и подписывают договор купли-продажи. Полученные деньги делят пополам. Подоходный налог со своей доли платит собственник, который не проживал в квартире.

  1. Участком земли в равных долях владеют два брата. Один из них готов продать свою часть второму, но не согласен на предложенную цену, а потому хочет заключить сделку с третьим лицом. Есть ли у него на это право?

 

Собственник имеет право продать свою долю кому угодно – согласие обладателей других долей при этом не требуется, если изначально стороны не сошлись в вопросе условий сделки. Но после того как будет заключён договор купли-продажи, брат может в течение двух месяцев оспорить сделку: прийти к нотариусу, который присутствовал при подписании договора, и выкупить у нынешнего владельца собственность по цене продажи.

Есть и второй вариант – сразу обратиться в суд и разделить недвижимость, а после предложить за долю брата сумму, которую можно обосновать (к примеру, с помощью заключение оценщика или примеров рыночной стоимости аналогичных участков).

 


Могу ли я продать квартиру без согласия владельца?

В общем случае продать квартиру без согласия владельца может только судебный пристав с аукциона по решению суда.

Но могут быть разные ситуации:

  1. Вы владеете квартирой вместе с третьим лицом (сожитель, друг), через какое-то время хотите продать жильё. Но совладелец согласия не даёт. Что делать?

Варианты следующие:

a. Самый простой – договориться с совладельцем и всё же продать квартиру.

b. Обратиться в суд с заявлением о требовании разделить имущество, если договориться самим не получается.

В последнем случае возможны три пути развития событий:

  • Разделить недвижимость физически, закрепив за каждым совладельцем свою часть. Но удобно это делать только в случае, если есть отдельные входы и общая стена.
  • Оставить квартиру себе, но выплатить совладельцу деньги за его часть.
  • Продать жильё и разделить деньги. В такой ситуации конкретные денежные доли определяет суд в зависимости от наличия ипотеки, сопутствующих затрат (ремонт, первый взнос, выплаты по кредиту и т.д.).

 

  1. После смерти матери квартира досталась двум детям в наследство. Может ли один из них продать жильё без согласия другого?

Нет, это невозможно. Для продажи унаследованной квартиры требуется согласие обоих наследников. Потому если один из них отказывается от продажи – другому ничего не остаётся, как обратиться в суд. Запрет на продажу может быть выдан в крайних случаях – в основном, решение сводится к возможности продать всю собственность, разделив деньги, или её часть, которая причитается заявителю.

 

  1. До вступления в брак в собственности супруга была недвижимость. При желании продать объект необходимо ли собственнику получать согласие жены и отдавать ей половину стоимости? Как повлияет на ситуацию наличие детей?

 

Основной момент: недвижимость, которую один из супругов приобрёл до вступления в брак, принадлежит только ему. То есть распоряжаться он ею имеет право самостоятельно, без привязки к кому бы то ни было.

Если речь идёт об имуществе, приобретённом в браке, определяющий момент – выбранный супругами режим собственности. Если при заключении брачного союза супруги выбрали режим раздельного имущества, то при желании продать собственность, которую кто-то из них купил в течение совместной жизни, разрешение партнёра не требуется. Не имеет значения, есть ли дети и является ли продаваемое имущество основным местом жительства пары.

Но есть несколько нюансов:

  1. Если жена вложила деньги в ремонт собственности, которая принадлежит единолично её супругу, при продаже объекта она имеет право требовать возмещение, так как в результате недвижимость продали дороже за счёт её обновления.
  2. Если в браке – раздельный режим владения имуществом, но супруг купил дом или квартиру после 1 января 2015 года, он не имеет права продать её без согласия супруги, если это – их основное место жительства.

Если я продал недвижимость, то какой налог мне нужно заплатить?

Если вы продаёте квартиру в Эстонии, необходимость платить налог и размер такового зависят от ряда факторов:

 

  • Если недвижимость – ваше постоянное место жительства, и приобрели вы её более двух лет назад – налог при продаже платить не нужно.
  • Если в квартире или доме вы постоянно не живёте, то налог взимается, даже если этот объект вам подарили или вы получили его в наследство. Ставка – 20% от разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если год назад вы приобрели квартиру за €100 тысяч, а продали её за €120 тысяч, то сумма налога – €4 000 (20% от разницы в €20 тысяч).

 

Ситуации

  1. Бабушка хочет, чтобы внук помог продать её квартиру. С этой целью она оформляет на него дарственную. Итог: внук после продажи вынужден заплатить налог, так как сам никогда не жил в этой квартире. Правильное решение, чтобы избежать налога: оформить не дарственную, а доверенность на продажу.
  2. У человека в собственности – несколько квартир, которыми он владеет минимум два года. В таком случае, продать без уплаты налога он имеет право только одну квартиру, занимаемую им постоянно. В случае с остальными придётся заплатить 20% от прибыли.

 

Нюанс

Отметим, что после продажи квартиры налог нужно платить не со всей полученной разницы, а с прибыли. К примеру, вы продали недвижимость на €30 тысяч дороже, чем купили. Из этой суммы вы имеете право вычесть все крупные расходы: ремонт жилья (замена дверей, окон, сантехники и т.д.), а также затраты на оформление сделки. И уже с остатка заплатить 20%. Если в результате расчётов ничего не остаётся – налог вы не платите.