Всеми делами ипотеки всегда занимается покупатель и ипотекодержатель. По закону продавец обязан сообщить покупателю обо всех обременениях, которые лежат на недвижимости. Более того: продать квартиру в ипотеке без согласия банка невозможно.

Рассмотрим ситуацию. При обсуждении всех нюансов сделки выясняется, что на квартире – непогашенная ипотека, причём сумма по регистру – вдвое больше, чем стоимость недвижимости. Перейдёт ли кредит на новых владельцев и при отказе платить по счетам – может ли банк забрать собственность у нового хозяина?

Ипотека прописана в регистре недвижимости следом за строчкой о праве собственности. Сумма в ней отражает стоимость залога банку, а не фактическую сумму долга. То есть на деле собственник может быть должен намного меньше, залог – это всего лишь гарант, который банк вправе требовать от принудительной продажи недвижимости (по требованию банка), только если кредит не выплатят.

Запись об ипотеке в регистре недвижимость может перейти на нового хозяина только с согласия банка. Это может произойти в том случае, если новые владельцы также намереваются взять кредит в этом же банке на оплату приобретаемого жилья – тогда им не придётся платить дополнительные пошлины за закрытие старой и открытие новой записи.

Фактический долг по кредиту оговаривается отдельно при заключении договора купли-продажи. Так или иначе, новый собственник не может стать гарантом выплаты чужого долга. Если лично он ничего банку не должен – банк с него ничего не может взять.

Как всё происходит на деле?

К нотариусу приходят четыре человека: покупатель, продавец и представители их банков. И все вопросы, связанные с долгами, ипотекой и прочими обременениями, аккуратно и медленно прописывают в договоре.

Если нынешний владелец отказывается выплачивать существующий долг по ипотеке – он либо даёт гарантию, что внесёт остаток кредита после продажи квартиры, либо банк ему не разрешает ничего продавать до тех пор, пока стороны не придут к консенсусу.